계약갱신요구권 썼는데 집주인이 거절? 실전 대응법 알려드립니다!

 

계약갱신요구권을 행사했는데 집주인이 거절한다면? 행사 시기부터 법적 거절 사유, 금액 인상 여부까지 세입자가 알아야 할 계약갱신요구권 정보와 집주인 거절 시 실전 대응법을 모두 알려드립니다.

 

계약갱신요구권 거절당했다면? 세입자 대응 총정리!

 

전세 계약이 끝나가는데 집주인이 갑자기 "나가주세요"라고 통보했나요? 계약갱신요구권을 행사했는데도 집주인이 무시하거나 거절한다면 당황스럽기 마련입니다. 하지만 걱정 마세요. 세입자의 주거 안정을 보호하는 계약갱신요구권은 법적으로 강력한 효력을 갖고 있습니다.

 

오늘은 계약갱신요구권의 개념부터 집주인이 거절할 때 세입자가 취해야 할 실질적인 대응 방법까지, 모든 궁금증을 한 번에 해결해드리겠습니다.

 

[목차여기]

 

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1. 계약갱신요구권이란? 헷갈리지 않게 한눈에 정리

계약갱신요구권은 주택임대차보호법에 따라 세입자가 기존 계약 만료 후에도 한 번 더 계약을 연장할 수 있는 법적 권리입니다. 임대차 계약 갱신을 요구할 수 있는 이 권리는 2020년 7월 31일부터 시행된 법 개정으로 강화되었으며, 세입자의 주거 안정을 보장하기 위한 제도입니다.

 

중요한 점은 계약갱신요구권을 행사하면 최대 4년까지 같은 집에서 거주할 수 있다는 것입니다. 최초 2년 계약 후 추가로 2년을 더 살 수 있어 총 4년간 주거 안정을 보장받을 수 있습니다.

 

 

 

자동 연장과 계약갱신요구권 차이는 매우 중요합니다. 자동 연장은 특별한 통보 없이 기존 계약 조건 그대로 연장되는 것인 반면, 계약갱신요구권은 세입자가 명시적으로 권리를 행사해야 하고 일부 조건(예: 임대료)이 조정될 수 있습니다.

 

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2. 언제까지 행사해야 할까? 실수하기 쉬운 타이밍

계약갱신요구권 행사 시기는 매우 중요합니다. 법적으로는 계약 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 행사해야 합니다. 이 기간을 놓치면 권리를 행사할 수 없으니 주의해야 합니다.

 

많은 세입자들이 계약 만료 직전에 갱신을 요청하는 실수를 범합니다. 만약 계약 만료 1개월이 지난 후 계약갱신요구권 통보를 하면 법적으로 유효하지 않습니다. 따라서 달력에 미리 표시해두고 적절한 시기에 권리를 행사하는 것이 중요합니다.

 

 

 

또한 계약갱신요구 의사는 반드시 서면으로 통보하는 것이 좋습니다. 문자나 이메일도 증거로 활용할 수 있지만, 가장 확실한 방법은 내용증명우편을 보내는 것입니다. 이렇게 하면 나중에 "통보받은 적 없다"는 집주인의 주장에 대비할 수 있습니다.

 

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3. 집주인이 거절할 수 있는 경우는? 법적 사유 총정리

갱신요구권 거절 사유는 법적으로 명확하게 규정되어 있습니다. 집주인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유는 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 다음과 같습니다.

1. 세입자가 2회 이상 월세를 연체한 경우
2. 세입자가 집을 훼손하거나 불법 용도로 사용한 경우
3. 집주인이 직접 거주하려는 경우(본인, 직계존비속, 배우자가 실제 거주 목적)
4. 재건축이나 리모델링 등 공사를 위해 필요한 경우
5. 세입자가 의무를 위반한 경우
6. 정당한 사유 없이 임대인의 동의 없이 전대한 경우
7. 임차주택 일부를 무단점유한 경우
8. 특약 위반 등 임대차 계약 조건을 중대하게 위반한 경우

 

 

 

그러나 많은 집주인 계약갱신 거절 사례에서 실제로는 이런 정당한 사유 없이 거절하는 경우가 많습니다. 예를 들어 "집값이 올라서 더 비싸게 세를 놓고 싶다"는 이유는 법적으로 유효한 거절 사유가 아닙니다.

 

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4. 집주인이 갱신요구권 무시할 때? 실전 대응 방법

집주인이 세입자 계약갱신권을 무시하거나 부당하게 거절한다면 다음과 같은 단계별 대응이 필요합니다.

 

1. 먼저 서면으로 의사소통하기 : 계약갱신요구를 내용증명으로 보내고, 법적 권리임을 명확히 알립니다.
2. 주택임대차분쟁조정위원회 활용하기 : 각 지역 대한법률구조공단, 법률홈닥터 등을 통해 무료 법률상담을 받고, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 할 수 있습니다.
3. 법적 대응 준비하기 : 집주인이 계속 거절한다면, 임차권등기명령을 신청하여 보증금을 보호하고 법적 대응을 준비합니다.
4. 소송 제기하기 : 최후의 수단으로, 변호사의 도움을 받아 임대차계약 갱신 확인 소송을 제기할 수 있습니다.

 

 

 

무엇보다 중요한 것은 증거 확보입니다. 모든 대화, 문자, 이메일 등을 기록하고 보관하세요. 이러한 증거는 법적 분쟁에서 매우 중요한 역할을 합니다.

 

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5. 계약갱신요구권 쓰면 전세금·월세는 그대로일까? 금액 인상 가능 여부

전세 계약연장이나 갱신요구권 보장기간 동안에도 임대료는 변동될 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따르면 계약갱신 시 임대료 인상 제한이 있습니다.

 

전세 계약갱신요구권을 행사할 경우, 임대료 인상은 최대 5%까지만 가능합니다. 이는 법적으로 정해진 상한선이며, 집주인이 이보다 높은 인상을 요구하는 것은 불법입니다.

 

 

 

예를 들어, 3억 원의 전세금인 경우 갱신 시 최대 3억 1,500만 원까지만 인상할 수 있습니다. 월세의 경우도 마찬가지로 기존 월세의 5% 이내에서만 인상이 가능합니다.

 

집주인이 이보다 높은 인상률을 요구한다면, 이는 계약갱신요구권을 사실상 무력화하려는 시도일 수 있으므로 법적 대응이 필요합니다.

 

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자주 묻는 질문

Q: 계약갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있나요?

A: 네, 계약갱신요구권은 한 번만 행사할 수 있습니다. 최초 계약 후 한 번의 갱신으로 총 4년까지 거주할 수 있으며, 그 이후에는 집주인과 상호 합의에 의한 계약 연장이 필요합니다. 계약 갱신 이후의 문제가 걱정되신다면

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Q: 집주인이 직접 거주한다고 계약갱신을 거절했는데, 다른 세입자를 들이면 어떻게 해야 하나요?

A: 이는 명백한 법 위반입니다. 집주인이 '직접 거주'를 이유로 갱신을 거절한 후 1년 이내에 다른 세입자에게 임대한 경우, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이런 상황에서는 변호사의 도움을 받아 법적 대응을 하는 것이 좋습니다.

 

Q: 계약갱신요구권 행사 후 집주인이 집을 팔아버렸어요. 새 집주인에게도 계약갱신요구권이 유효한가요?

A: 계약갱신요구권은 집이 매매되어도 유효합니다. 주택임대차보호법에 따라 임차권은 새로운 소유자에게도 승계됩니다. 하지만 이런 상황에서 문제가 발생할 수 있으니

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Q: 계약갱신요구권을 구두로 행사해도 효력이 있나요?

A: 법적으로는 구두 통지도 유효하지만, 나중에 분쟁이 발생할 경우 증명이 어렵습니다. 따라서 반드시 문자, 이메일, 내용증명 등 기록으로 남는 방식으로 통보하는 것이 안전합니다. 구두 약속 관련 내용이 더 궁금하시다면

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📢 마무리하며

지금까지 계약갱신요구권의 개념과 행사 방법, 그리고 집주인이 거절할 때의 대응 방법에 대해 알아봤습니다. 더 많은 정보가 필요하신가요?

 

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결론

계약갱신요구권은 세입자의 주거 안정을 보장하는 중요한 법적 권리입니다. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 반드시 서면으로 행사해야 하며, 집주인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 만약 부당하게 거절당했다면 주택임대차분쟁조정위원회나 법적 소송을 통해 권리를 주장할 수 있습니다. 임대료는 법적으로 최대 5%까지만 인상 가능하므로, 이를 초과하는 요구는 거절할 수 있습니다.